§ 7b Sonder-AfA: zusätzliche Abschreibung für neuen Mietwohnraum

Was die § 7b Sonder-AfA überhaupt ist

Die normale Gebäudeabschreibung (lineare AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die gesetzliche Nutzungsdauer - bei Wohngebäuden üblicherweise mit einem festen Prozentsatz pro Jahr. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kommt obendrauf: Sie erlaubt es, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der förderfähigen Bemessungsgrundlage zusätzlich abzuschreiben.

Über diese vier Jahre können so bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten zusätzlich zur regulären AfA geltend gemacht werden. Der Effekt: Du ziehst Abschreibungsvolumen aus späteren Jahren in die Anfangsphase vor. Das ist eine zeitliche Verschiebung der steuerlichen Wirkung, kein geschenkter Betrag - der gesamte abschreibbare Wert bleibt gedeckelt. Wie stark sich das bei dir auswirkt, hängt von Einkommen, Steuersatz und Finanzierung ab und ist ausschließlich vom Steuerberater zu beurteilen. (Stand 2026, ohne Gewähr.)

Die zentralen Voraussetzungen im Überblick

Damit die Sonder-AfA überhaupt in Frage kommt, müssen mehrere Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein. Die wichtigsten § 7b Sonder-AfA Voraussetzungen sind:

• Neuer Wohnraum: Es muss eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung geschaffen werden - etwa durch Neubau, Aufstockung oder Ausbau. Eine reine Sanierung von Bestand reicht nicht.
• Bauantrag im Förderzeitraum: Der Bauantrag bzw. die Bauanzeige muss in einen der definierten Zeiträume fallen (siehe nächster Abschnitt).
• Vermietung zu Wohnzwecken: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden neun Jahren - also insgesamt mindestens zehn Jahre - entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Effizienzstandard (für den aktuellen Zeitraum): Für Bauanträge ab 2023 ist ein bestimmter energetischer Standard mit Nachhaltigkeitsnachweis erforderlich.
• Kostengrenzen: Es gelten eine Baukosten-Obergrenze und eine gedeckelte förderfähige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter.

Wird eine dieser Voraussetzungen nicht eingehalten - etwa wenn die Mietnutzung innerhalb der Bindungsfrist endet - kann die Sonder-AfA rückwirkend entfallen. (Stand 2026, ohne Gewähr.)

Bauantrags-Zeitraum und Kostengrenzen je qm

§ 7b EStG kennt zwei Förderzeiträume mit unterschiedlichen Werten. Maßgeblich ist das Datum des Bauantrags oder der Bauanzeige:

• Zeitraum A: Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022. Hier liegt die Baukosten-Obergrenze bei 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, die förderfähige Bemessungsgrundlage bei maximal 2.000 Euro je Quadratmeter. Diese erste Periode lief im Wesentlichen aus. Der jeweils letzte mögliche Veranlagungszeitraum hängt vom individuellen Fertigstellungsdatum ab (der vierjährige Abschreibungszeitraum läuft ab Anschaffung bzw. Herstellung) und ist im Einzelfall steuerlich zu prüfen (Stand 2026, ohne Gewähr).
• Zeitraum B (aktuell): Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029. Hier liegt die Baukosten-Obergrenze bei 5.200 Euro je Quadratmeter, die förderfähige Bemessungsgrundlage bei maximal 4.000 Euro je Quadratmeter.

Wichtig zu verstehen: Die Baukosten-Obergrenze ist eine Eintrittsschwelle - wird sie überschritten, entfällt die Förderung komplett. Die Bemessungsgrundlage hingegen ist die Deckelung, bis zu der die 5-Prozent-Sätze gerechnet werden. Liegen die tatsächlichen Kosten zwischen Deckel und Obergrenze, wird also nur bis zur gedeckelten Bemessungsgrundlage gefördert. (Stand 2026, ohne Gewähr - die genauen Werte und Fristen sind im Einzelfall steuerlich zu prüfen.)

Effizienz- und QNG-Anforderung im aktuellen Zeitraum

Eine entscheidende Verschärfung gegenüber der ersten Periode: Für Bauanträge im aktuellen Zeitraum B muss das Gebäude einen anspruchsvollen energetischen Standard erfüllen. Verlangt wird der Effizienzhaus-Standard EH40 (Effizienzgebäude 40) in Verbindung mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude).

Das QNG wird in zwei Stufen vergeben - QNG-PLUS und QNG-PREMIUM -, die beide als Nachweis geeignet sind. Ohne diesen Nachweis greift die Sonder-AfA für den aktuellen Zeitraum nicht. Für dich als Anleger bedeutet das: Bei Neubauprojekten ist der dokumentierte Effizienz- und Nachhaltigkeitsnachweis ein zentrales Prüfkriterium, kein Detail am Rande. Lass dir die entsprechende Zertifizierung im Kaufprozess belegen.

Im Rahmen unserer Vermittlungsleistung geben wir weiter, welche Unterlagen zum Effizienz- und Nachhaltigkeitsnachweis vorliegen - eine Vollständigkeits- oder Verwertbarkeitsgarantie können und wollen wir nicht geben. Die steuerliche Beurteilung obliegt ausschließlich deinem Steuerberater (Stand 2026, ohne Gewähr).

Vermietungsbindung und typische Stolpersteine

Die Förderung ist an eine echte Bindung gekoppelt: Die Wohnung muss über zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine zwischenzeitliche Eigennutzung, ein Leerstand als Spekulationsobjekt oder eine gewerbliche Nutzung können die Sonder-AfA gefährden - im schlechtesten Fall rückwirkend, mit Korrektur bereits erfolgter Veranlagungen.

Worauf du sachlich achten solltest:

• Fristen sauber dokumentieren: Bauantragsdatum und Förderzeitraum entscheiden über die anwendbaren Werte.
• Kosten im Blick behalten: Schon ein Überschreiten der Baukosten-Obergrenze kann die gesamte Förderung kosten.
• Nachweise sichern: Effizienz-/QNG-Zertifikat und Mietverträge gehören in die Unterlagen.
• Realistische Sicht auf Risiken: Markt-, Miet- und Finanzierungsrisiken bestehen unabhängig von der steuerlichen Förderung. Eine Sonder-AfA macht aus einem schwachen Objekt kein gutes Investment.

Die verbindliche Beurteilung, ob und in welcher Höhe du die § 7b Sonder-AfA nutzen kannst, obliegt deinem Steuerberater. Wir helfen dir, Objekte mit nachvollziehbarer Substanz und sauberer Dokumentation zu finden - die Grundlage, auf der eine steuerliche Prüfung überhaupt aufsetzen kann. (Stand 2026, ohne Gewähr.)

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